Si le décret du 30 septembre 1953 délimite certaines règles pour l’établissement d’un bail commercial, celui-ci offre cependant une grande liberté contractuelle qui entraine une gestion complexe.
Immeubles, locaux, entrepôts, remises, etc. Dès son bien immatriculé, soit au registre du commerce et des sociétés soit au registre des métiers, tout propriétaire peut signer un contrat de location, appelé bail commercial, le liant au futur locataire des lieux. Ce dernier – artisan, commerçant ou industriel – doit néanmoins impérativement s’engager à exploiter le local à des fins commerciales. En raison de sa grande liberté contractuelle, la mise en place de ce type de bail peut être complexe, énergivore et avantager l’une ou l’autre des parties. C’est pourquoi il est vivement conseillé de faire gérer son bien commercial par des professionnels de l’immobilier. Bail «3-6-9», «bail dérogatoire» et importance de rédiger un contrat écrit: décryptage du bail commercial.
Bail 3-6-9
S’il existe une alternative, le code du commerce précise que le bail commercial classique, ou bail «3-6-9», doit en principe être établit pour une durée minimale de neuf ans. Ce type de contrat se caractérise par un loyer dont le montant est plafonné et révisé, soit annuellement, soit de façon triennale: c’est-à-dire à l’issue de la 3ième, 6ième et 9ième année. Lors de chaque période triennale, le locataire peut ainsi décider de prendre congé ou de céder ses locaux à un successeur, d’où l’appellation de «bail 3-6-9». En principe, celui-ci bénéficie également d’un droit de renouvellement – sorte de protection spéciale, aussi
appelée «propriété commerciale» – et ne peut pratiquement pas être évincé pendant la durée du bail. Cela implique que si, au terme des neuf ans, le bailleur refuse le renouvellement, il devra payer une indemnité d’éviction au locataire. Néanmoins, il existe un deuxième modèle, appelé bail précaire, qui permet au propriétaire de contracter un bail commercial de courte durée.
Bail dérogatoire: l’alternative sur le court terme
En effet, en signant un bail précaire – aussi appelé bail dérogatoire -, le bailleur peut déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux et louer son bien pour une durée inférieure à neuf ans. Ce type de bail est effectif pour des périodes maximales de deux voire trois ans, dans le cas de baux souscrits après le 1er septembre 2014 et l’adoption de la «loi Pinel». Il n’existe en revanche pas de durée minimale au bail dérogatoire. Le bail précaire représente surtout une alternative
avantageuse pour tout locataire ne sachant pas si son entreprise va prospérer sur le long terme, tandis qu’il permet au propriétaire d’éviter le versement d’indemnités d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail. Ce bail n’est cependant pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux et le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement ou de l’indemnité d’éviction.
L’importance du contrat écrit
Peu de règles juridiques encadrent le bail commercial et il est donc fortement conseillé, même si ce n’est pas obligatoire, de faire rédiger un bail écrit par un avocat ou un notaire afin de prouver l’existence et le contenu des clauses du bail. Par ailleurs, afin d’être valide, la loi exige que le bail ait «date certaine». Ce document permettra notamment de protéger le locataire en cas de vente du bien loué. Le nouveau
propriétaire sera ainsi tenu aux mêmes droits et obligations que le bailleur précédent et devra verser des dommages et intérêts au locataire s’il décide de l’expulser.
De plus, à l’instar du loyer et des charges, les obligations quant aux travaux et réparations nécessaires au logement sont également librement négociées par le locataire et le bailleur lors de la rédaction du contrat de bail. Le contrat peut, par exemple, prévoir que le locataire prendra les lieux en l’état ou que le propriétaire ne sera pas responsable des vices cachés. Il est également possible d’ajouter des clauses au bail commercial. Par exemple, le locataire peut demander au bailleur de renoncer à louer à un autre locataire exerçant la même activité, on parle alors de clause d’exclusivité commerciale, ou exiger que le propriétaire s’engage lui-même à ne pas exercer une activité concurrente, on parle alors de clause de non concurrence.
Au vu de la complexité du bail commercial, notamment en raison du peu d’encadrement légal qui caractérise ce type de contrat, engager un professionnel de la gestion immobilière peut s’avérer extrêmement utile pour le propriétaire. Celui-ci pourra alors s’assurer la rédaction d’un contrat en bonne et due forme garantissant ses intérêts mais également déléguer les aspects liés à l’augmentations de loyer et de charges, la répartition des travaux et des réparations, les garanties loyers impayés ainsi que les
assurances d’exclusivité commerciale.
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