Le propriétaire-bailleur est dans l’obligation de fournir un logement « décent » au locataire, ce qui ne signifie pas que l’ensemble des travaux lui incombe. Le locataire se doit, quant à lui, principalement de payer son loyer et ses charges à temps.
Un propriétaire peut-il vendre un logement dont la pièce principale fait 8m2, sans eau chaude, avec un chauffage défectueux et des travaux en cours ? En France, ce cas de figure est illégal car il s’oppose à l’obligation du bailleur de fournir un logement décent, mais également de garantir l’utilisation paisible du logement au locataire. En effet, tout bâtiment loué doit répondre à des critères de surface ainsi que de confort minimum. L’état de l’immeuble ne peut également mettre en péril l’intégrité physique de l’occupant. De plus, en vertu de l’obligation du propriétaire d’assurer une jouissance paisible du logement, ce dernier ne peut agir de manière à importuner son locataire. Il lui est donc, par exemple, interdit d’effectuer des travaux inconditionnellement ainsi que d’entrer dans le logement de manière imprévue. Le locataire a quant à lui pour obligation de payer son loyer et ses charges avant la date convenue ainsi que d’utiliser paisiblement les locaux loués afin de ne pas troubler le voisinage. Si le propriétaire se doit de réaliser, durant toute la durée du bail, les réparations pouvant devenir nécessaires, le locataire doit, dans certains cas, effectuer ses propres travaux.
Les réparations locatives et les vices cachés
Le décret du 26 Août 1987 fournit en effet une liste détaillée des réparations revenant au locataire et non au bailleur. En général, est considéré comme réparation locative, tous les travaux qui ne touchent pas à la structure ou aux éléments essentiels des locaux. Si certaines réparations sont à la responsabilité du locataire, le propriétaire doit néanmoins impérativement fournir, avant la remise des clés, un logement en parfait état et sans vices cachés: c’est-à-dire sans imperfections graves et invisibles au moment de la prise de possession des locaux. Par contre, s’il y a destruction partielle ou totale du bâtiment une fois le locataire installé, le bailleur n’est pas obligé de reconstruire et ce peu importe la cause des dégâts. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est désormais obligatoire pour les locataires de contracter une assurance locative.
Responsabilité locative obligatoire
L’assurance de responsabilité locative permet en effet de couvrir les dégâts causés par les incendies, les explosions ou encore les dégâts des eaux. Grâce à cette garantie, si jamais l’un de ces événements cause la destruction partielle ou totale des locaux, ce n’est plus le locataire qui aura la responsabilité du remboursement mais l’assureur. C’est à ce dernier que reviendra l’obligation de payer les dommages encourus au propriétaire. Le bailleur a donc la possibilité d’exiger que le locataire lui fournisse une attestation d’assurance responsabilité locative avant son installation dans le logement.
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