La loi de 1989 exige que tout logement doit impérativement répondre à des normes de décence avant d’être loué. Depuis lors, les obligations incombant aux propriétaires-bailleurs n’ont cessé de se multiplier : Explications.
Une surface habitable de 9m2 et un volume minimum habitable de 20 m3… Ces obligations de superficie et volume minimum sont une des caractéristiques du logement décent, tel qu’il est défini par le décret du 30 janvier 2002. Celui-ci, doit également être disposer d’un confort minimum, être doté d’installations de gaz et d’électricité aux normes et disposer de ventilations. En résumé, afin d’être considéré comme décent, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique de ses occupants, et permettre à ceux-ci d’y vivre normalement. Depuis le 1er janvier 2018, tout logement doit aussi être doté d’une étanchéité à l’air suffisante et, à partir à partir du 1er juillet 2018, il devra garantir une aération correcte. Le but etant que les logements puissent répondre à des critères de performance énergétique minimaux. Depuis la loi de 1989, le bailleur doit donc s’acquitter d’un nombre de contraintes toujours plus important et il devient de plus en plus compliqué pour un propriétaire de garantir un logement décent sans l’aide d’un professionnel, d’autant, qu’en cas de différend entre le propriétaire et son locataire, la justice est souvent du côté de ce dernier…
Une justice contraignante
Le locataire dispose en effet de nombreux moyens pour contraindre le propriétaire à lui fournir un logement décent. En cas de litige, le locataire peut, par exemple, décider de saisir gratuitement la commission départementale de conciliation afin de conclure un contrat de gré à gré avec le propriétaire. Dans l’éventualité où les deux parties ne parviennent pas à une solution à l’amiable, le locataire peut encore décider de porter l’affaire en justice, devant le tribunal d’instance, responsable pour ce type de litiges. Le juge a la possibilité d’imposer au bailleur la réalisation de travaux en relogeant le locataire à ses frais. Il peut également décider d’une suspension ou d’une réduction des loyers dus, ou encore de fixer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le locataire. Il est donc impératif pour le propriétaire-bailleur de garantir un logement décent à son locataire, sous-peine d’encourir de lourdes conséquences, cette contrainte n’implique néanmoins pas que l’ensemble des travaux lui incombe.
La clé : l’origine du dommage
De fait, afin de déterminer à qui revient la responsabilité des réparations nécessaires au logement, il faut se pencher sur la nature des dégradations. Le locataire est, par exemple, en charge des travaux résultant de dommages causés par sa propre négligence. Il peut s’agir d’un parquet abimé, de taches sur les mûrs ou encore de portes ou fenêtres abimés. Le locataire ne doit, en outre, pas nécessairement être l’auteur de la dégradation. Quant au bailleur, il reste le responsable des dommages causés par la vétusté : c’est-à-dire l’usure naturelle du lieu en raison de son usage sur une longue période. Le propriétaire devra donc s’acquitter du revêtement des sols usés ou de repeindre les mûrs. Les dégâts subis en cas de force majeure, comme une catastrophe naturelle, sont également à la charge du bailleur, y compris si les dégradations ont la nature de réparations locatives. Le locataire pourra user de tout moyen pour démontrer que les dommages ne lui sont pas imputables. À contrario, il est bien souvent difficile pour le bailleur de s’exonérer de ses obligations d’entretien. En effet, comme précisé dans le paragraphe précédent, le locataire bénéficie d’une multitude d’options, tant à l’amiable que judiciaire, afin de contraindre le propriétaire à prendre des mesures concrètes. Il est donc généralement dans l’intérêt du propriétaire de s’acquitter de ses nombreuses responsabilités afin de garantir un logement décent à son locataire. Depuis l’adoption de la loi de 1989, la justice tend à protéger les locataires et les conséquences encourues par le bailleur en raison de manquements peuvent s’avérer dévastatrices et extrêmement coûteuses.
Le propriétaire bailleur, qui a très souvent souscrit un crédit pour financer son acquisition, ne peut pas se permettre de percevoir ses loyers irrégulièrement. Il se doit de sécuriser ces revenus pour ne pas avoir à subir des problèmes de trésorerie. Recourir à un professionnel de la gestion immobilière, qui optimisera vos revenus en choisissant vos locataires et en surveillant l’entretien de votre bien.
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